2025年中兴证券，广州的商业版图在经历了一场名副其实的“大爆炸”。
据不完全统计，去年广州开业的商业项目数量已经接近甚至超过20个，从号称大湾区首座K11 Select，到惊艳众人的太古聚龙湾等，几乎每个季度都有重磅商业新闻。
广州商业有多猛，其实也早已吹累了，今天小前线想换个角度，聊聊那些说好在2025年与我们见面，却最终“鸽”了的项目。
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如果要为2025年的商业“失约”名单排个序，有两个项目绝对绕不过去，因为它们承载的期待太高，落差的声响也最大。
第一个，是曾经被誉为“大湾区首个免税IP综合体”的广州北站免税旅游综合体。
2021年，花都区政府与中国旅游集团签约，一个总投资136亿、集市内免税店、高端酒店、住宅于一体的TOD巨无霸项目横空出世，计划在2025年闪亮登场。
然而，现实却泼了一盆冷水。
在年中的时候，就有媒体实地探访，项目除了两栋住宅楼即将封顶外，核心的商业体进展相对缓慢，预测2025年投入使用的可能性已然不大。
如今2025年已经过去中兴证券，也确实还没能等来其开业的消息。
更关键的是，其最大卖点“市内免税店”，已经确认花落别家，广州获批的唯一一家市内免税店，已确定选址在天河的国际金融中心。
这意味着，北站综合体不仅工期延误，其最初的战略定位也已发生根本动摇，从万众瞩目的“免税之都”变成了一个需要重新寻找灵魂的普通商业项目。
第二个，是让无数金融城白领望眼欲穿的广州金融城广场。
从2025年年中到年底，关于它即将开业的小道消息就没停过，有媒体甚至在8月还报道称，项目正全面收尾，“将于全运会前亮相”。
但结果我们都知道了，它和邻居君超中心一起，成了金融城片区著名的“鸽子精”。
庆幸的是，虽然开业延期，但据小前线观察，这两个项目的颜值却在悄悄飙升，屋顶花园、空中连廊、科技感外立面逐渐呈现，招商也传出了引入高端零售品牌的消息。
这或许说明，延期并非全然消极，在市场遇冷的大环境下，开发商可能更倾向于“慢工出细活”，用更成熟的工程和更优质的招商来换取未来的成功。
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除了上述两个焦点中兴证券，还有一大批商业体的2025年开业承诺，至今查无明确的履约声响。
在中心城区，琶洲天地、广百海港汇等项目，虽有前期宣传，但2025年并未传出确切的开幕钟声。
将目光转向南部，番禺的南站新天地同样保持着神秘，南站板块的商业配套，仍在等待一个爆发的契机。
在东部的增城，新塘乐益天地和增城凌乐汇广场的情况也颇为相似，这些项目承载着完善外围区域生活配套的使命，但它们的步伐，似乎比预想的要更谨慎一些。
北部的花都，除了北站免税综合体外，智都花邻荟（花山）也尚未有开业消息。
还有白云区的聚荟广场等，尽管定位各异，但从公开信息看，均未在2025年完成从工地到商场的最终一跃。
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上述商业的“失约”，或许各有各的理由，不至于影响我们对广州商业的信心，但繁荣之下，广州商业当下面临的挑战同样尖锐。
首当其冲的便是同质化竞争，当我们梳理这些延期或待开的项目时，“特色街区”“首店经济”、“沉浸体验”“宠物友好”几乎是标准配置。
概念快速复制，但真正的独特性和内容创造力是否跟上，却要打上一个问号。
更深层的挑战，来自供需关系的变化。
一边是新商业体不断规划，另一边是消费市场趋于理性和分化。
除了天河路等顶流商圈虹吸效应依然强劲，新兴商圈要培育起稳定的高消费客流，需要时间，更需要产业和人口的扎实导入。
△正佳广场
外围一些项目面临的，正是这种“先有鸡还是先有蛋”的经典困境。
最后也离不开开发逻辑的深刻转变。
过去，一个大型商业综合体常被用作区域开发的引擎，通过卖住宅反哺商业建设。
但在新的市场周期下，住宅去化放缓，开发商现金流承压，自然会优先保障住宅交付，而将资金需求大、培育周期长的商业部分放缓或重新评估。
因此，当下我们与其关注这些商业的开业时间，还不如更多将重点放在它们有何核心亮点、为谁而开以及能否长红，这才是衡量一个商业项目成败的关键。
期待2026年的广州商业，能带给我们更多惊喜。
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